시장 금리 상승이 대출 금리에 반영되면서 서민들과 실수요자의 이자 부담이 빠르게 증가하고 있습니다. 정부에서는 금리 상승기에 맞춰 내집 마련을 돕고 대출 금리 변동 위험을 줄이는 등 가계 부채의 질적 구조를 개선하고 주거안정망을 확충하기 위한 고정금리 모기지 상품이 필요하다고 판단, 특례보금자리론을 발표했습니다.
기존의 보금자리론에 안심전환대출과 적격대출을 통합한 금융상품인 특례보금자리론은 2023년 1월 30일(월)부터 1년간 한시 운영될 예정으로, 대상 주택 가격이 9억 원 이하인 경우 소득 제한 없이 최대 5억 원까지 LTV와 DTI 한도 내에서 이용(대출)할 수 있으며, DSR에 포함되지 않는다는 특징이 있습니다.
즉, 저렴한 이자로 돈을 빌려주는 주택담보대출이라는 점은 기존의 보금자리론과 같지만, 연 7천만 원 이하라는 소득 제한 없이 대출이 가능함과 동시에 DSR에는 포함되지 않는다는 점에서 가장 큰 차이가 있습니다.
목차
LTV, DTI, DSR이란?
LTV (Loan To Value Ratio, 담보 인정 비율 = 주택담보대출비율)
* 금융기관 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정에 따른 부동산, 동산의 담보 인정 비율
* 대출 한도: 담보물 가격(공정가) * LTV * 금융기관의 대출 허용 비율
* 대출 한도: 담보물 가격(공정가) * LTV * 금융기관의 대출 허용 비율
DTI (Debt-to-Income Ratio, 총부채 상환 비율)
* 대출자의 소득에 대한 부채의 비율로 빚을 갚을 수 있는 능력을 평가하는 지표
* 대출자의 소득으로 연간 상환액(원금과 대출이자)를 나눈 값
* 계산: (총대출 금액 + 총대출 이자) / (대출자의 소득 * 대여 연수)
* 대출자의 소득으로 연간 상환액(원금과 대출이자)를 나눈 값
* 계산: (총대출 금액 + 총대출 이자) / (대출자의 소득 * 대여 연수)
DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)
* 연간 소득에서 각종 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율
* 본인의 모든 금융 부채를 기준으로 빌릴 수 있는 금액의 상한선을 정하는 지표
* 계산: (연간 대출 원리금 상환액 +기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득
* 본인의 모든 금융 부채를 기준으로 빌릴 수 있는 금액의 상한선을 정하는 지표
* 계산: (연간 대출 원리금 상환액 +기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득
특례보금자리론 지원 대상 (조건, 자격)
주택 가격
* 9억 원 이하의 주택이 대상입니다.
※ 주택 가격은 KB시세 → 한국부동산원 시세 → 주택공시가격 → 감정평가액 순으로 적용합니다.
※ 주택 가격은 KB시세 → 한국부동산원 시세 → 주택공시가격 → 감정평가액 순으로 적용합니다.
소득
* 기존 보금자리론과 다르게 소득 제한이 없지만, 우대금리 적용을 위해 본인, 배우자의 소득자료가 필요합니다.
자금 용도
* 구입용도(주택구입), 상환용도(기존대출상환), 보전용도(임차보증금 반환)의 3가지 용도로 구분됩니다.
※ 주택구입: 무주택자가 주택을 구입하려는 목적 (일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 판매해야 함)
※ 상환용도: 변동금리로 대출 받았던 경우 보다 저렴한 고정금리로 갈아타려는 목적
※ 보전용도: 1주택자가 대출로 구매한 집을 전세로 내준 경우 전세보증금을 반환하려는 목적
※ 주택구입: 무주택자가 주택을 구입하려는 목적 (일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 판매해야 함)
※ 상환용도: 변동금리로 대출 받았던 경우 보다 저렴한 고정금리로 갈아타려는 목적
※ 보전용도: 1주택자가 대출로 구매한 집을 전세로 내준 경우 전세보증금을 반환하려는 목적
주택 수
* 무주택자(구입용도), 1주택자(상환/보전용도)가 신청 가능합니다.
※ 대체 취득을 위한 일시적 2주택자의 경우 2년 이내 기존 주택을 처분하는 조건으로 가능합니다.
※ 대체 취득을 위한 일시적 2주택자의 경우 2년 이내 기존 주택을 처분하는 조건으로 가능합니다.
특례보금자리론 지원 내용
지원 규모
* 특례보금자리론(1년간) 공급 규모는 39.6조 원입니다.
※ 2023년 한국주택금융공사(주금공) 공급 목표 44조 원
※ 특례보금자리론 39.6조 원, 디딤돌대출 4.4조 원 (유동화 방식)
※ 2023년 한국주택금융공사(주금공) 공급 목표 44조 원
※ 특례보금자리론 39.6조 원, 디딤돌대출 4.4조 원 (유동화 방식)
대출 한도
* 최대 5억 원 이내에서 대출을 받을 수 있습니다.
* LTV 최대 70% (생애 최초 주택구입자의 경우 80%) 내에서 대출 가능합니다. 비아파트(연립, 다세대, 단독주택)는 5%p, 규제지역은 10%p 추가 차감합니다. 단, 실수요자 조건(주택가격 8억 원, 소득 9천만 원, 무주택자)에 해당될 경우 규제지역 차감을 적용하지 않습니다.
* DTI 최대 60% 내에서 대출 가능합니다. 단, DSR은 적용하지 않으며 규제지역의 경우 10%p 차감합니다. 마찬가지로 실수요자 조건(주택가격 8억 원, 소득 9천만 원, 무주택자)에 해당될 경우 규제지역 차감을 적용하지 않습니다.
* LTV 최대 70% (생애 최초 주택구입자의 경우 80%) 내에서 대출 가능합니다. 비아파트(연립, 다세대, 단독주택)는 5%p, 규제지역은 10%p 추가 차감합니다. 단, 실수요자 조건(주택가격 8억 원, 소득 9천만 원, 무주택자)에 해당될 경우 규제지역 차감을 적용하지 않습니다.
* DTI 최대 60% 내에서 대출 가능합니다. 단, DSR은 적용하지 않으며 규제지역의 경우 10%p 차감합니다. 마찬가지로 실수요자 조건(주택가격 8억 원, 소득 9천만 원, 무주택자)에 해당될 경우 규제지역 차감을 적용하지 않습니다.
만기
* 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년의 6가지 만기가 존재합니다.
※ 만기 40년: 만 39세 이하 또는 혼인 7년 이내의 신혼부부의 경우 신청 가능합니다.
※ 만기 50년: 만 34세 이하 또는 신혼부부의 경우 신청 가능합니다.
※ 만기 40년: 만 39세 이하 또는 혼인 7년 이내의 신혼부부의 경우 신청 가능합니다.
※ 만기 50년: 만 34세 이하 또는 신혼부부의 경우 신청 가능합니다.
금리
* 대출 기본 금리는 우대형(4.65~4.95%)과 일반형(4.75~5.05%)로 나뉘며, 최대 0.9%내에서 금리우대를 적용 받을 수 있습니다. (시장금리, 재원상황 등을 감안하여 대출 기본금리 조정)
* 금리는 만기에 따라 달라지며 상환 기간이 길수록 금리도 높아집니다.
* 우대형: 주택가격 6억 이하이며 부부합산소득 1억 원 이하인 경우
* 금리는 만기에 따라 달라지며 상환 기간이 길수록 금리도 높아집니다.
* 우대형: 주택가격 6억 이하이며 부부합산소득 1억 원 이하인 경우
※ 시중 주택담보대출보다 낮은 금리를 1월 말부터 적용하되 상황을 고려하여 필요 시 조정할 예정입니다.
우대 금리
* 저소득청년 우대금리(0.1%)를 신설하였으며, 조건에 따라 최대 0.9%까지 금리우대가 가능합니다.
* 저소득청년: 만 39세 이하 & 주택가격 6억 원 이하 & 부부합산소득 6천만 원 이하
* 우대금리: 아낌e(0.1%) + 기타(저소득청년/사회적배려층/신혼가구/미분양주택 우대폭의 합, 최대 0.8%)
* 우대금리 적용 시 3.75~4.05%까지 대출 금리가 인하될 수 있습니다.
※ 아낌e: 전자약정 및 등기 시 우대금리
※ 사회적배려층: 한부모, 장애인, 다문화, 다자녀가구 우대금리 (다자녀가구 소득기준은 7천만 원)
※ 신혼가구: 혼인신고일로부터 7년이 지나지 않은 부부(결혼예정자 포함) 우대금리
* 저소득청년: 만 39세 이하 & 주택가격 6억 원 이하 & 부부합산소득 6천만 원 이하
* 우대금리: 아낌e(0.1%) + 기타(저소득청년/사회적배려층/신혼가구/미분양주택 우대폭의 합, 최대 0.8%)
* 우대금리 적용 시 3.75~4.05%까지 대출 금리가 인하될 수 있습니다.
※ 아낌e: 전자약정 및 등기 시 우대금리
※ 사회적배려층: 한부모, 장애인, 다문화, 다자녀가구 우대금리 (다자녀가구 소득기준은 7천만 원)
※ 신혼가구: 혼인신고일로부터 7년이 지나지 않은 부부(결혼예정자 포함) 우대금리
중도상환수수료
* 기존 주택담보대출을 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 면제될 예정입니다.
※ 기존 주택담보대출에 대한 중도상환수수료 면제를 위해서는 주택금융공사 홈페이지나 모바일 앱을 통해 특례보금자리론 승인내역 확인서를 발급, 기존 대출금융기관에 제출해야 합니다.
※ 기존 주택담보대출에 대한 중도상환수수료 면제를 위해서는 주택금융공사 홈페이지나 모바일 앱을 통해 특례보금자리론 승인내역 확인서를 발급, 기존 대출금융기관에 제출해야 합니다.
특례보금자리론 신청 방법 및 주의사항
신청 방법
* 기존 보금자리론과 마찬가지로 한국주택금융공사 홈페이지나 스마트주택금융앱을 통해 신청할 수 있습니다.
* 특례보금자리론은 2023년 1월 30일(월)부터 1년간 한시 운영됩니다.
* 문의: 한국주택금융공사 통합 콜센터 (1688-8114)
* 특례보금자리론은 2023년 1월 30일(월)부터 1년간 한시 운영됩니다.
* 문의: 한국주택금융공사 통합 콜센터 (1688-8114)
주의사항
* 대출가능금액은 LTV 적용금액과 대출한도 중 적은 금액이 적용되는 것에 주의해야 합니다.
* 대출 신청 후 대출금을 받을 때까지 약 한 달 정도의 시간이 소요됩니다.
* 거치가 불가능하며 만기일시상환이 어렵기 때문에 매달 원리금을 갚아야 합니다.
* 대출 기간 동안 1주택 유지 조건이 엄격히 적용되기 때문에 추가 주택 구입으로 2주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우에는 특례보금자리론 이용에 신중을 기해야 합니다.
* 추가 주택 취득 여부는 정기적(1년마다)으로 점검하고, 추가 주택 취득자가 처분 기한(6개월)내 처분하지 않는 경우 기한이익상실 처리(대출금 조기회수) 및 3년간 보금자리론 이용이 제한됩니다.
* 대출 신청 후 대출금을 받을 때까지 약 한 달 정도의 시간이 소요됩니다.
* 거치가 불가능하며 만기일시상환이 어렵기 때문에 매달 원리금을 갚아야 합니다.
* 대출 기간 동안 1주택 유지 조건이 엄격히 적용되기 때문에 추가 주택 구입으로 2주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우에는 특례보금자리론 이용에 신중을 기해야 합니다.
* 추가 주택 취득 여부는 정기적(1년마다)으로 점검하고, 추가 주택 취득자가 처분 기한(6개월)내 처분하지 않는 경우 기한이익상실 처리(대출금 조기회수) 및 3년간 보금자리론 이용이 제한됩니다.